第1時代（坐銷+行銷）：
1988-1989年，房地產(chǎn)營銷雛形初具，到了1993-1994年間，房地產(chǎn)業(yè)遭遇第一波低谷，那時的營銷，還以“坐銷”為主，后來因為客戶到訪率和成交率低下，少部分企業(yè)嘗試走出售樓部，以今天我們稱之為“行銷/或拓客”的營銷方式，來主動出擊尋找客源，并在后來的十多年乃至至今（如：2013年碧桂園業(yè)績首次沖破千億，即深得拓客之益），取得了不俗的營銷業(yè)績。這種方式，對于房地產(chǎn)淡市環(huán)境里的項目銷售與回款，起到了極大的效用，也得到了越來越多房地產(chǎn)企業(yè)的認可與采用。
第2時代（泛行銷+數(shù)據(jù)平臺與資源整合）：
隨著“坐銷+行銷”模式的演變，可以視為行銷衍生而來的，諸如“泛銷售、聯(lián)動、分銷、包銷、病毒、跨界”等“泛行銷”模式，走向舞臺，并以更為廣泛而靈活的拓客手段，帶來了更有實效的業(yè)績回報。
頗具代表性營銷手法如：融合了快消品行業(yè)常用、接地氣、地推式的“渠道營銷”（寶潔、格力等企業(yè)早期的制勝法寶）；具備自我復制與感染擴散性的“病毒營銷”（經(jīng)典的腦白金電廣案例“今年過節(jié)不收禮，收禮就收腦白金”就屬于文案型病毒，營銷中的病毒形式與病原體，極為多樣而復雜）；以星河灣為經(jīng)典代表的“房地產(chǎn)跨界營銷”（星河灣的自我總結(jié)中，將其早期戰(zhàn)略定位的“品質(zhì)地產(chǎn)”的“五把尺子”，進化到“品味地產(chǎn)”所需要的7個跨界營銷基點時，合稱為“七星匯”跨界營銷模式）等等。
這個時期的房地產(chǎn)營銷，趁了房地產(chǎn)黃金10年的大發(fā)展周期，出現(xiàn)了百家爭鳴、百花齊放的盛世景象。
1998-2002期間，隨著PC的加速發(fā)展和互聯(lián)網(wǎng)用戶的井噴增長，以PC為終端的互聯(lián)網(wǎng)營銷殺到。早期的服務(wù)模式，只是中等規(guī)模的數(shù)據(jù)庫（約不到100個城市）與簡單的市場信息分析，籍此逐漸建立起行業(yè)話語權(quán)的搜房，以及由成交與客戶管理軟件見長，最終逐步嵌入營銷應(yīng)用的明源軟件公司等后起之，都還沒有像今天建立今天這樣兼具深度和廣度的用戶網(wǎng)絡(luò)。這一時期的營銷，開始總結(jié)客戶喜好、完善交易流程、改善客戶體驗，同時，基于優(yōu)勢互補、完善服務(wù)鏈初衷的“資源整合營銷”（大多數(shù)行業(yè)協(xié)會、民間的商業(yè)聯(lián)盟、同業(yè)聯(lián)盟機構(gòu)等就是這個時期搭建起來的），也開始出現(xiàn)。
至此，與“泛行銷”一并，早期的數(shù)據(jù)化/網(wǎng)絡(luò)化，以及資源整合，可以視為房地產(chǎn)營銷的第2時代三個形態(tài)。
第3時代（從“移動互聯(lián)”，走向“萬相互聯(lián)”）：
在PC蓬勃發(fā)展的時期，并沒有太多人意識到騰訊QQ（當時只有MSN和oicq，還沒Facebook一說）所代表的SNS（社交網(wǎng)絡(luò)）傳播模式對于營銷及社會文化將會產(chǎn)生的深遠影響（在我看來，后來如燎原般生長的“草根意識”與“屌絲經(jīng)濟”等社會意識形態(tài)，個體表達欲望與話語權(quán)的空前強大，都是因為網(wǎng)絡(luò)加速進化后，PC與手機成為了人的“第五肢”，所帶來的必然結(jié)果）。
在房地產(chǎn)營銷第2時代與第3時代交接期，是“70后+85前”群體最初接觸的BBS、雛形SNS（如Chinaren）、博客、微博等輪番上陣，后浪拍死前浪的營銷與傳播“模式大躍進”時期，直到形成以騰訊主控SNS、馬云稱霸電商、百度引領(lǐng)搜索引擎的IT三巨頭（BAT）割據(jù)的格局（360入主殺毒更細分領(lǐng)域的等后起之秀們，那都是后話了）。
后來的故事，大家都知道了，騰訊進一步以巨型APP——“微信”為殺手锏，切入了微電商/電子金融等更具前瞻性的營銷領(lǐng)域，而馬云一邊以阿里傳統(tǒng)的電商平臺（淘寶與天貓）應(yīng)戰(zhàn)，一邊開始謀劃大數(shù)據(jù)物流（菜鳥網(wǎng)）與阿里金融的中小額貸業(yè)務(wù)，至此，營銷進入以“O2O”為特征的服務(wù)架構(gòu)重整的第3時代。
近2年已經(jīng)遭到這一時代趨勢倒逼而發(fā)生變革的企業(yè)有：開發(fā)商代表如：萬達（逐步淡化商業(yè)地產(chǎn)的重資產(chǎn)，加重文旅、電商與金融三大板塊的業(yè)務(wù)配重）；萬科（互聯(lián)+思維玩得最不亦樂乎也最系統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)）。服務(wù)商代表如：搜房（以線上服務(wù)商的身份入股線下代理服務(wù)商世聯(lián)與合富輝煌）。在第3營銷時代里，除了繼續(xù)強大的平臺型企業(yè)搜房、樂居等，我們看到了大量的新生代平臺型營銷機構(gòu)如：途家、好屋中國、房多多、鏈家、吉屋、平安好房、明源云客等。
不管如何，在2014和2015這兩年的萌芽時期，還沒有完全形成壟斷或寡頭型企業(yè)，但，趨勢終歸是趨勢，未來如何？值得拭目以待。
寫在結(jié)尾的話：
對于目前這個時代而言，比無知更可怕的，是安于無知；比保守更可怕的，是安于保守。時代在變，而且，變得比我們預(yù)料的更加之快。曾以萬科為榜樣的龍湖，最終用自己的學習和超越，讓萬科同樣還之以“尊重”。萬科王石說不做商業(yè)的“玉律”，早就在N年前登山航海時，便成了瘦身成功的郁亮所提出的轉(zhuǎn)型的注腳。
中國地產(chǎn)豪宅榜樣——星河灣，在捱了幾年的限購限貸后，終于在快速復制和擴張的歷程里，以鄂爾多斯項目的失利和浦東項目的退差價款事件為導火，成為無數(shù)模仿星河灣模式的房地產(chǎn)后進企業(yè)的前車。已經(jīng)做到商業(yè)地產(chǎn)龍頭老大的萬達老板王健林，因為“做什么我能成為世界第一？”的自問，而在后商業(yè)地產(chǎn)時代，發(fā)力文旅、院線、電商與金融，而后又基于對未來商業(yè)形態(tài)的思考，提出了萬達下一代商業(yè)進化——融合線上和線下的O2O（飛凡網(wǎng)）的商業(yè)實踐。
在這個時代，驕傲的諾基亞被蘋果埋葬，而男神喬老爺后的蘋果，貌似變得只會升級IOS系統(tǒng)和一些硬件性能，喪失了蘋果最值得引以為傲的饑餓營銷，從5S開始，就只會在要不要“S”上做文章了。這樣下去，蘋果的悼文即使現(xiàn)在不起草，也可以開始寫大綱了。時代，以及這個時代下的房地產(chǎn)營銷模式，正越來越以超出我們想象的速度進化。地產(chǎn)營銷人的思維，要跟上這個極速變化的時代，如果沒有玩命的學習精神與實質(zhì)性地學習付出，是很難跟上這個時代的腳步的。又或許，時代并沒變，變得太慢的，是我們自己而已？未來，屬于“堅持自己的核心競爭力，堅持自己的個性文化”。未來，還屬于“開放、合作、創(chuàng)新”，這，其實是商業(yè)世界的游戲法則，也是社會發(fā)展的大勢所趨。
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